En copropriété, la décision de réaliser des travaux, qu'ils portent sur les parties communes ou sur les parties privatives ayant un impact collectif, relève de l'assemblée générale des copropriétaires, dans le cadre de la loi travaux rénovation en France. Ni le syndic, ni le conseil syndical ne peuvent décider seuls des travaux structurants. Seuls les copropriétaires réunis en assemblée générale ont le pouvoir de voter les projets, selon des majorités qui varient en fonction de la nature et de l'importance des travaux envisagés, comme le remplacement collectif de fenêtres sur mesure.
L'assemblée générale, seule organe décisionnaire pour les travaux collectifs
L'assemblée générale des copropriétaires se réunit au moins une fois par an pour décider des travaux et des orientations de l'immeuble. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part, exprimée en tantièmes ou millièmes. Selon l'objet du vote, la décision doit recueillir la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité ou l'unanimité.
Le rôle du syndic et du conseil syndical
Le syndic ne décide pas seul des travaux. Il prépare les dossiers, convoque l'assemblée générale, inscrit les questions à l'ordre du jour et exécute les décisions votées. Le conseil syndical a un rôle consultatif, d'assistance et de contrôle : il aide à préparer les projets et suit les devis, mais ne remplace pas le vote des copropriétaires.
Seule une exception existe pour les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble : le syndic peut alors intervenir sans attendre le vote préalable, mais il doit ensuite faire ratifier la décision par l'assemblée générale.
Les quatre majorités applicables aux travaux
Majorité simple (article 24)
La majorité simple correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Elle s'applique notamment aux travaux d'administration courante, à l'entretien normal, à l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, et à la gestion ordinaire des équipements communs.
Majorité absolue (article 25)
La majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, absents ou représentés. Elle est plus exigeante que l'article 24. Elle s'applique aux travaux d'amélioration, à l'autorisation donnée à un copropriétaire pour réaliser des travaux sur les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, à l'ouverture du compte bancaire du fonds de travaux, et à certaines divisions de lot. Si la majorité absolue n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat peut parfois être organisé à la majorité simple.
Double majorité (article 26)
La double majorité exige à la fois la majorité de tous les copropriétaires et au moins les deux tiers des voix du syndicat. Elle s'applique aux transformations importantes de l'immeuble, à certaines modifications du règlement de copropriété, et aux travaux lourds sur une partie commune à usage privatif. Plus la transformation est importante, plus le niveau d'accord exigé est élevé.
L'unanimité
L'unanimité est requise pour les décisions les plus sensibles, notamment lorsqu'il s'agit de modifier la destination de l'immeuble ou de remettre en cause certains droits fondamentaux des copropriétaires. Chaque copropriétaire dispose alors d'un véritable droit de blocage.
Travaux sur parties privatives : la liberté encadrée
Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives, à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble, à sa solidité, à son aspect extérieur ou aux droits des autres copropriétaires. Si les travaux envisagés modifient l'aspect extérieur ou touchent aux parties communes, l'accord de l'assemblée générale à la majorité absolue est obligatoire.
Travaux urgents : l'exception syndicale
Lorsque la sécurité ou la conservation de l'immeuble l'exigent, le syndic peut faire exécuter des travaux urgents sans attendre l'assemblée générale. Cette décision doit ensuite être soumise à la ratification des copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale.
Tableau récapitulatif des majorités
| Type de décision | Majorité applicable |
|---|---|
| Travaux d'administration courante, entretien normal, gestion ordinaire | Article 24 : majorité simple |
| Travaux d'amélioration, autorisation travaux parties communes/aspect extérieur, fonds de travaux | Article 25 : majorité absolue |
| Transformations importantes, modifications lourdes du règlement | Article 26 : double majorité |
| Modification de la destination de l'immeuble, décisions fondamentales | Unanimité |
Voir aussi
- Loi travaux rénovation en France
- PPT copropriété : qu'est-ce que le plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux ?
Conclusion
En copropriété, les travaux ne se décident pas seul. L'assemblée générale est le seul organe habilité à voter les projets, avec des majorités croissantes selon l'impact du projet : simple pour la gestion courante, absolue pour les améliorations, double pour les transformations lourdes, unanime pour les changements de destination. Le syndic exécute, le conseil syndical conseille, mais seuls les copropriétaires votent.
Source : Service-public.fr (règles de vote en assemblée générale, fonctionnement du syndic et du conseil syndical, travaux et aménagements en copropriété).