Oui. En France, tout propriétaire qui met un logement en location doit fournir au locataire un logement décent. Cette obligation légale s'impose quel que soit le type de bail (vide, meublé, mobilité, social ou privé) et quel que soit le lieu de la location (métropole ou Outre-mer). Si le logement n'est pas décent, le bailleur a l'obligation d'intervenir pour y remédier, dans le cadre de la loi travaux rénovation en France. Pour la remise aux normes de vos menuiseries, contactez Monsieur Store Marseille.
Les 5 critères de décence du logement
La décence du logement repose sur 5 critères fixés par la loi et détaillés par Service-public.fr. Un logement indécent est celui qui ne répond pas à l'un de ces critères, mettant en jeu la santé, la sécurité ou le confort minimum du locataire.
1. Surface et volume minimum
Le logement doit comporter au moins une pièce principale (destinée au séjour ou au sommeil) répondant aux conditions suivantes :
- Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m ;
- Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.
Ce critère s'applique à la fois aux logements en location classique et aux logements en colocation. Pour les colocations, des règles spécifiques s'appliquent pour le calcul de l'aide personnelle au logement (APL) : au moins 16 m² pour 2 colocataires, puis 9 m² supplémentaires par colocataire additionnel, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.
2. Sécurité et salubrité : le logement ne doit pas nuire à la santé
Le logement doit garantir la sécurité physique et la santé des locataires. Plusieurs éléments sont contrôlés :
- Gros œuvre et couverture : en bon état d'entretien et de solidité, protégeant contre les eaux de ruissellement et les infiltrations ;
- Menuiseries extérieures : étanchéité assurée contre les infiltrations d'eau ;
- Dispositifs de retenue : garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons dans un état conforme à leur usage (voir notre page normes de sécurité pour les fenêtres en étage) ;
- Matériaux et canalisations : absence de risques manifestes pour la santé (notamment amiante) ;
- Réseaux électricité et gaz : conformité aux normes de sécurité, bon état d'usage et de fonctionnement ;
- Équipements chauffage et eau chaude : conformité aux normes de sécurité, bon état de fonctionnement ;
- Aération et éclairement : aération suffisante, ouvrants fonctionnels, éclairement naturel suffisant dans les pièces principales avec ouvrant donnant à l'air libre.
3. Équipements obligatoires de confort
Le logement doit comporter les équipements suivants, en bon état de fonctionnement :
- Une installation d'alimentation en eau potable, avec pression et débit suffisants à l'intérieur du logement ;
- Des installations d'évacuation des eaux usées, munies de siphon, empêchant le refoulement des odeurs et des effluents ;
- Une installation sanitaire intérieure, comprenant un WC séparé de la cuisine et de la salle à manger ;
- Une installation de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ;
- Une cuisine équipée d'un évier et d'un dispositif d'évacuation des eaux.
Pour les logements meublés, des obligations supplémentaires existent : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, luminaires, etc.
4. Performance énergétique : le calendrier de la non-décence
Depuis 2023, la performance énergétique du logement est intégrée comme 5ᵉ critère de décence. Un logement est indécent s'il consomme trop d'énergie. Le calendrier est progressif, selon les étiquettes du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :
| Date d'entrée en vigueur | Logements concernés (métropole) |
|---|---|
| Depuis janvier 2023 | Logements classés G avec consommation > 450 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2025 | Tous les logements classés G |
| 1er janvier 2028 | Tous les logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Tous les logements classés E |
Un calendrier spécifique s'applique dans les départements d'Outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Mayotte) : non-décence des DPE G à partir de 2028, F à partir de 2031 et E à partir de 2034.
Point clé : ces seuils ne s'appliquent pas immédiatement à un bail en cours. Ils entrent en jeu à la signature d'un nouveau bail, au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail (généralement tous les 3 ans).
Pour le détail complet de ce calendrier, voir notre page La rénovation énergétique est-elle obligatoire pour les propriétaires bailleurs ?
5. Absence de nuisibles et de parasites
Le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (rats, etc.) ou des parasites (puces de lit, cafards, punaises de lit). L'infestation constitue un motif de non-décence engageant la responsabilité du bailleur.
Que faire si le logement n'est pas décent ?
Le propriétaire est tenu d'intervenir
Le propriétaire (ou l'agence immobilière mandatée) a l'obligation de fournir un logement décent. Si le logement ne respecte pas les critères, le locataire doit signaler les manquements au propriétaire (par lettre recommandée avec accusé de réception).
Travaux à la charge du propriétaire
Les travaux de remise en état de la décence sont à la charge exclusive du bailleur. Le propriétaire doit faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, sauf s'ils sont rendus nécessaires par la faute du locataire. De plus, les travaux de décence ne peuvent pas être imposés au locataire dans le cadre d'une clause travaux : le locataire ne peut être contraint de réaliser des travaux liés à la décence du logement. Voir le détail complet sur notre page Quels travaux sont à la charge du propriétaire (bailleur) ?
Recours du locataire
Si le propriétaire ne réagit pas, le locataire peut :
- Saisir le juge d'instance pour obtenir une condamnation à travaux et une réduction de loyer ;
- Saisir le juge des référés en cas d'urgence sanitaire ;
- Solliciter l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) pour une médiation ;
- Dans certains cas, saisir la DDETS (Direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités).
Les aides pour remettre un logement en décence
L'ANAH (Agence nationale de l'habitat) propose plusieurs aides pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent remettre leur logement en conformité :
- Ma Prime Logement Décent : aide financière pour les travaux de rénovation des logements indignes ou dégradés (réseau eau, électricité, gaz, structure, toiture, salle de bain, etc.) ;
- Prime Amélioration Mon Logement : pour les travaux d'amélioration du confort et de la performance énergétique ;
- Subventions Loc'Avantages : pour les propriétaires bailleurs engageant une démarche de mise en conformité.
Ces aides sont conditionnées à des plafonds de ressources et à l'engagement de louer le logement à des ménages modestes après travaux. Voir aussi notre page Quelles aides financières pour des travaux de rénovation en 2026 ?
Habitat indigne : un constat alarmant
Selon l'ANAH, près de 450 000 logements sont considérés comme indignes en France. L'habitat est qualifié d'indigne lorsque la santé ou la sécurité des occupants est menacée. L'indignité est un degré supérieur à la non-décence : elle caractérise un logement où les risques sont immédiats et graves.
Tableau récapitulatif des 5 critères de décence
| Critère | Obligation | Source |
|---|---|---|
| Surface / volume | 1 pièce principale de 9 m² (2,20 m hauteur) ou 20 m³ | Service-public.fr |
| Sécurité / salubrité | Gros œuvre, couverture, électricité, gaz, garde-corps conformes | Service-public.fr |
| Équipements | Eau potable, WC, évacuation eaux usées, chauffage, cuisine | Service-public.fr |
| Performance énergétique | Calendrier progressif : G (2025), F (2028), E (2034) | ANAH |
| Absence de nuisibles | Pas d'infestation par animaux nuisibles ou parasites | Service-public.fr |
Conclusion
Le logement décent est un droit du locataire et une obligation légale du propriétaire. Les 5 critères de décence (surface, sécurité, équipements, énergie, nuisibles) encadrent strictement la mise en location. Avec l'entrée en vigueur du critère énergétique, le parc locatif privé est aujourd'hui soumis à un calendrier de conformité ambitieux. Le propriétaire qui néglige ces obligations s'expose à des recours judiciaires, des réductions de loyer et l'impossibilité de louer son bien.
Voir aussi
- Loi travaux rénovation en France
- Fenêtre sur mesure : les règles officielles en France pour installer chez soi
- La rénovation énergétique est-elle obligatoire pour les propriétaires bailleurs ?
- Quels travaux sont à la charge du propriétaire (bailleur) ?
- Normes sécurité fenêtres étage : hauteur barre d'appui et garde-corps
- Quelles aides financières pour des travaux de rénovation en 2026 ?